Wzajemne stosunki pomiędzy właścicielami sąsiadujących nieruchomości, poza wyjątkami, z reguły, niestety, nie należą do łatwych, a wynika to z przekonania większości osób, które doskonale pokazuje znane nam przysłowie „wolnoć Tomku w swoim domku”.
Każdy z nas ma sąsiadów, bliższych bądź dalszych, niezależnie od miejsca zamieszkania. Dlatego ważne jest utrzymywanie pozytywnych wzajemnych relacji, a zasady współżycia między sąsiadami regulują przepisy prawa, ale także zasady zwyczajowe.
Prawo sąsiedzkie
Pogodzeniem interesów sąsiadów zajmuje się prawo sąsiedzkie, które jest zespołem norm określających uprawnienia i obowiązki właściciela nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich. Obecnie w Polsce prawo sąsiedzkie nie stanowi formalnie wyodrębnionego działu prawa cywilnego, zaś jego normy rozsiane są po różnych aktach prawnych. Jego trzon stanowią art. 143-154 Kodeksu Cywilnego, które określają zasady korzystania z nieruchomości oraz regulują stosunki graniczne. Pomiędzy sąsiadami nieruchomości, niestety, często dochodzi do napięć, które powodują, że zamieszkiwanie w danych warunkach staje się uciążliwe. Spowodowane jest to niejednokrotnie tym, że właściciel określonego gruntu wykonuje pewne działania, których skutek odczuwalny jest w obrębie nieruchomości sąsiedniej, chodzi np. o wytwarzanie hałasu, przykrych zapachów, zanieczyszczanie powietrza, zakłócenia odbioru radiowego lub telewizyjnego.
Zgodnie z art. 144 Kodeksu Cywilnego, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Wszelkie działania właściciela określonej nieruchomości, których skutki docierają i są odczuwalne na gruncie sąsiednim, nazywamy immisjami.
Immisje pośrednie i bezpośrednie
Immisje możemy podzielić na bezpośrednie i pośrednie. Immisje bezpośrednie polegają na celowym i świadomym działaniu przy pomocy odpowiednich instalacji na sąsiednie nieruchomości poprzez skierowanie określonych substancji takich, jak pyły, ścieki itp. Tego typu działania są zakazane, w szczególności gdy przekraczają określoną miarę. Natomiast immisje pośrednie dzielimy na materialne i niematerialne, gdyż mogą mieć różnorodny charakter. Immisje materialne polegać mogą na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materialnych (np. pyłów, gazów, zapachów) lub pewnych sił (np. hałasu, fal elektromagnetycznych czy wstrząsów). Immisje niematerialne oddziaływają na sferę psychiczną człowieka (np. narażenie na konieczność oglądania niemoralnych czy też obrażających poczucie estetyczne widoków na nieruchomości sąsiedniej bądź wywoływanie u właścicieli sąsiedniej nieruchomości poczucia zagrożenia ewentualnym niebezpieczeństwem, np. w razie nagromadzenia na nieruchomości materiałów wybuchowych).
Właścicielowi nieruchomości naruszonej ww. działaniami przysługuje roszczenie o zaniechanie i przywrócenie stanu zgodnego z prawem, w przypadku gdy przekroczona została przeciętna miara korzystania z nieruchomości. Ponadto należy brać pod uwagę kryteria odnoszące się zarówno do miejsca, jak i czasu, czyli aktualne stosunki różne dla obszarów miejskich, wiejskich i wielu innych. Dane działanie może na konkretnym obszarze nie powodować zakłóceń ponad przeciętną miarę, natomiast na innym może być całkiem odwrotnie i miara ta zostanie przekroczona. Poza tym, jeżeli w związku z nadmierną immisją poszkodowany sąsiad doznał uszczerbku majątkowego, będzie on mógł domagać się zasądzenia stosownego odszkodowania.
Agata Antoniak
Specjalista ds. prawnych
Pretorius Sp. z o.o.
